Ci scrive un lettore: ora che il Gruppo Mezzaroma è virtualmente fallito, travolto da centinaia di milioni di debiti nei confronti della fallita Banca MPS e da ben 111 protesti di cambiali da maggio 2016 a oggi, COSA succede a chi, stipulando compromessi, ha versato anticipi per appartamenti ancora non completati o costruiti, oppure ha acquistato appartamenti da poco ? Caro lettore, ripubblichiamo qui due nostri post del 17 MARZO 2009 e 6 MARZO 2010 !! Ai sensi del d.lgs. 122/2005 il costruttore avrebbe avuto L'OBBLIGO di rilasciare all'acquirente una polizza fidejussoria !! L'HA FATTO ??

Ci scrive un lettore: ora che il Gruppo Mezzaroma è virtualmente fallito, travolto da centinaia di milioni di debiti nei confronti della fallita Banca MPS e da ben 111 protesti di cambiali da maggio 2016 a oggi, COSA succede a chi, stipulando compromessi, ha versato anticipi per appartamenti ancora non completati o costruiti, oppure ha acquistato appartamenti da poco ? 

Caro lettore, ripubblichiamo qui un nostro post del 6 MARZO 2010 !! 

Ai sensi del d.lgs. 1221/2005 il costruttore avrebbe avuto L'OBBLIGO di rilasciare all'acquirente una polizza fidejussoria !! 

L'HA FATTO ??

Ci eravamo occupati della delicata questione già in un nostro post del 17 MARZO 2009 (!!!), pubblicando una sentenza della Corte di Cassazione:

  RICORDIAMO IN PARTICOLARE L'ARTICOLO SEGUENTE:

Art. 2. (note)

Garanzia fideiussoria

1. All'atto della stipula di un contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire o di un atto avente le medesime finalità, ovvero in un momento precedente, il costruttore é obbligato, a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere unicamente dall'acquirente, a procurare il rilascio ed a consegnare all'acquirente una fideiussione, anche secondo quanto previsto dall'articolo 1938 del codice civile, di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere dall'acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento. Restano comunque esclusi le somme per le quali é pattuito che debbano essere erogate da un soggetto mutuante, nonché i contributi pubblici già assistiti da autonoma garanzia.
2. Per le società cooperative, l'atto equipollente a quello indicato al comma 1 consiste in quello con il quale siano state versate somme o assunte obbligazioni con la cooperativa medesima per ottenere l'assegnazione in proprietà o l'acquisto della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire per iniziativa della stessa.

QUINDI, AL MOMENTO DELLA STIPULA DEL PATTO DI VENDITA DELL'APPARTAMENTO, DA PARTE DEL VENDITORE, DEVE ESSERE STATO STIPULATA QUESTA FIDEIUSSIONE.

LA LEGGE STABILISCE CHE SI TRATTA DI UN ADEMPIMENTO OBBLIGATORIO, A PENA DI NULLITA': " il costruttore é obbligato, a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere unicamente dall'acquirente, a procurare il rilascio ed a consegnare all'acquirente una fideiussione".

SE TALE POLIZZA FIDEJUSSORIA NON E' STATA RILASCIATA LA DITTA COSTRUTTRICE PUO' TROVARSI IN DIFFICOLTA' AD OTTENERLA DALLE BANCHE, E DUNQUE BISOGNA ESSERE MOLTO, MOLTO CAUTI, POTREBBERO ESSERCI PROBLEMI !

L'ARTICOLO 1 DEL DECRETO E' CHIARO NELL'INDIVIDUARE I VARI ASPETTI E LA RELATIVA TERMINOLOGIA, E DUNQUE LO RIPORTIAMO PER CHIAREZZA DEI LETTORI:

Art. 1.
Definizioni

1. Ai fini del presente decreto devono intendersi:

a) per «acquirente»: la persona fisica che sia promissaria acquirente o che acquisti un immobile da costruire, ovvero che abbia stipulato ogni altro contratto, compreso quello di leasing, che abbia o possa avere per effetto l'acquisto o comunque il trasferimento non immediato, a se' o ad un proprio parente in primo grado, della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire, ovvero colui il quale, ancorche' non socio di una cooperativa edilizia, abbia assunto obbligazioni con la cooperativa medesima per ottenere l'assegnazione in proprietà o l'acquisto della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire per iniziativa della stessa;
b) per «costruttore»: l'imprenditore o la cooperativa edilizia che promettano in vendita o che vendano un immobile da costruire, ovvero che abbiano stipulato ogni altro contratto, compreso quello di leasing, che abbia o possa avere per effetto la cessione o il trasferimento non immediato in favore di un acquirente della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire, sia nel caso in cui lo stesso venga edificato direttamente dai medesimi, sia nel caso in cui la realizzazione della costruzione sia data in appalto o comunque eseguita da terzi;
c) per «situazione di crisi»: la situazione che ricorre nei casi in cui il costruttore sia sottoposto o sia stato sottoposto ad esecuzione immobiliare, in relazione all'immobile oggetto del contratto, ovvero a fallimento, amministrazione straordinaria, concordato preventivo, liquidazione coatta amministrativa;
d) per «immobili da costruire»: gli immobili per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità.

Anche il 6 marzo del 2010 avevamo risposto alla mail di un lettore:

 CI SIAMO GIA' OCCUPATI IN PASSATO DELL'OBBLIGO PER IL COSTRUTTORE, PREVISTO DAL DECRETO LEGISLATIVO N. 122 DEL 2005 IN CASO DI ACQUISTO DI CASE IN COSTRUZIONE, DI FORNIRE AL FUTURO ACQUIRENTE UNA POLIZZA BANCARIA FIDEIUSSORIA, A GARANZIA DEI SOLDI ANTICIPATI ALLO STESSO COSTRUTTORE (che magari proprio con quei soldi ha costruito la casa ! Bel modo di fare il costruttore !!): vedi a
http://tg-talenti.blogspot.com/2009/03/un-consiglio-per-tutti-coloro-che.html
Potete trovare al seguente link il testo del decreto legislativo:
http://www.camera.it/parlam/leggi/deleghe/05122dl.htm

QUI al link sotto riportato un dettagliato ulteriore approfondimento:
 La nuova tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire: Il decreto legislativo n. 122 del 2005 che ha attuato la legge delega n. 210 DEL 2004

DEL SUCCITATO DECRETO LEGISLATIVO N. 122/2005 RICORDIAMO IN PARTICOLARE L'ARTICOLO 2 comma 1, avente per oggetto "Garanzia Fideiusoria":

All'atto della stipula di un contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire o di un atto avente le medesime finalità, ovvero in un momento precedente, il costruttore é obbligato, a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere unicamente dall'acquirente, a procurare il rilascio ed a consegnare all'acquirente una fideiussione, anche secondo quanto previsto dall'articolo 1938 del codice civile, di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere dall'acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento

LA LEGGE STABILISCE CHE SI TRATTA DI UN ADEMPIMENTO OBBLIGATORIO, A PENA DI NULLITA': " il costruttore é obbligato, a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere unicamente dall'acquirente, a procurare il rilascio ed a consegnare all'acquirente una fideiussione". 

SE TALE POLIZZA FIDEJUSSORIA NON E' STATA RILASCIATA LA DITTA COSTRUTTRICE PUO' TROVARSI IN DIFFICOLTA' AD OTTENERLA DALLE BANCHE, E DUNQUE BISOGNA ESSERE MOLTO, MOLTO CAUTI, POTREBBERO ESSERCI PROBLEMI !EBBENE ABBIAMO RICEVUTO QUESTA LETTERA:  

a A-Redazione di TG Roma-Talenti:
Gentili signori, un mio amico residente nel quartiere Talenti da quasi cinquantanni, gran lavoratore, di limitata cultura ma di intelligenza da un pò di tempo non mi lascia in pace.
Ha faticato duramente una vita per dare un vita migliore ai figli, li ha aiutati a comprare le loro case, ma vede la situazione di un figlio poco accorto. Questi figlio opo aver abitato in altro casa per alcuni anni, ha prenotato da un paio di anni una casa nel complesso di Rione Rinascimento terzo in fondo a via Nicodemi, dando un forte anticipo.
Suo papà si è preoccupato molto, ha saputo da un altro amico che stava in una cooperativa, mi pare dalle parti  fra Guidonia e Mentanam che doveva ancora costruire, aveva anticipato soldi, poi li aveva persi perchè il costruttore non ha costruito più, ed è fallito, ed i suoi soldi sono finiti neol fallimento, mi chiede se il figlio perderà i suoi soldi.
Gli ho risposto che dal 2004/2005 mi sembra che c'è l'obbligo per il costruttore di dare a chi prenota casa una polizza bancaria.
Potete darmi altre informazioni ?
Grazie e andate avanti così, grazie.
Omettiamo naturalmente sia il nome del cittadino che ci ha scritto, che quello dell'amico.

Nel momento di forte crisi del mercato immobiliare che stiamo attareversando, un momento in cui molte ditte costruttrici stanno trovando gravi difficoltà, farsi garantire dalla succitata polizza fiedjussoria vuol dire evitare di perdere i soldi anticipatti, in caso di malaugurata crisi di chi sta costruendo le case !
 SEGNALIAMO IN PROPOSITO CHE PROPRIO IL CORRIERE DELLA SERA-ECONOMIA DEL 1 MARZO 2010, DA CUI ABBIAMO DESUNTO L'ARTICOLO SOTTO, SI E' OCCUPATO DELLA QUESTIONE PUBBLICANDOCI ADDIRITTURA UNA SERIE DI ARTICOLI, che qui riproduciamo (a fini di dibattito e discussione), e che potete trovare qui:
 http://www.corriere.it/edicola/economia.jsp?path=TUTTI_GLI_ARTICOLI&doc=ALTO1ac 

•  ARTICOLO: "Sanzioni per chi fa il furbo"; se ne apprende che la legge è rispettata in solo 1/4 dei casi, con molti costruttori che cercano dunque di "fare i furbi", al nord la copertura arriva al 50%, in altre regioni ed aree, ad esempio a Roma "la copertura", CHE RICORDIAMO E' OBBLIGATORIA (!), "viene offerta molto raramente;

• ARTICOLO: "Serve la regola del prezzo-valore", in merito alla guida per l'acquisto di una casa in costruzione redatta dal Consiglio Nazionale del Notariato, ossia dai notai;
• ARTICOLO: "I controlli da fare per evitare soprese"; prezioso, con tutta una serie di indicazioni su come operare PER EVITARE DI ERDERE I SOLDI INVESTITI !
• ARTICOLO: "Le regole d'oro" (per l'applicazione della garanzia della polizza fidejussoria introdotta dal decreto legislativo n. 122/2005), CHIARISSIMO E DETTAGLIATO, che -car amico che ci hai scritto- puoi subito segnalare al padre di quel giovane.